Einkünfte aus der Veräußerung der Gesamtheit oder eines Teils der Immobilien, die einen landwirtschaftlichen Betrieb bilden, sind steuerfrei nach Art. 21 Abs. 1 Ziff. 28 Einkommensteuergesetz. Bezüglich der Definition des landwirtschaftlichen Betriebes verweisen steuerliche Vorschriften auf das Agrarsteuergesetz (Neufassung GBl. aus dem Jahr 2006 Nr. 136, Pos. 969 mit Änderungen). Als landwirtschaftlicher Betrieb gilt also eine Immobilie, deren Grund und Boden als landwirtschaftliche Nutzflächen oder als baumbepflanzter und mit Gebüsch bepflanzter Boden auf landwirtschaftlichen Nutzflächen im Register von Grundstücken und Gebäuden klassifiziert wird.

Die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung hängt nicht von der Führung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit auf diesem Boden ab, es sei denn, dass ein Gewerbe betrieben wird (dann steht die Vergünstigung nicht zu). Von Bedeutung ist aber, ob Böden ihre landwirtschaftliche Eigenschaft im Zusammenhang mit der Veräußerung nicht verlieren. In einem solchen Fall gilt die Steuerbefreiung für den erwirtschafteten Ertrag nicht. Das betrifft sowohl die Unterlassung der landwirtschaftlichen Nutzung der Böden vor der Veräußerung als auch den Fall, dass dem Eigentümer die vom Käufer beabsichtigte Bestimmung des Bodens für nichtlandwirtschaftliche Zwecke bekannt ist. Nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. Urteil des Hauptverwaltungsgerichtes vom 9. Januar 2014, Aktenzeichen II FSK 199/12) sind die Umstände am Tag des Verkaufs für die Anerkennung des Verlustes des landwirtschaftlichen Charakters des Bodens von Bedeutung. Der Steuerpflichtige muss unter Berücksichtigung der beabsichtigten Bestimmung der Immobilie durch den Erwerber zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einschätzen können, ob ein besteuerbarer Ertrag aus der Immobilienveräußerung bei ihm entstanden ist (Art. 19 Einkommensteuergesetz).

Die vom Käufer vorgenommene Änderung des landwirtschaftlichen Charakters des Bodens in der Zukunft hat keinen Einfluss auf die Inanspruchnahme der vorgenannten Vergünstigung, weil der Veräußerer steuerliche Folgen im Zusammenhang mit Handlungen des Käufers, auf die er keinen Einfluss hat, nicht zu tragen hat.

Dr. Janusz Marciniuk
Steuerberater, Marciniuk & Partner
Dziennik Gazeta Prawna, 16. Juni 2014